দেশে প্রতিনিয়তই জমি ক্রয়-বিক্রয় হয়। জমি ক্রয়-বিক্রয়কালে কোন মৌজার জমির দলিলে কত টাকা মূল্য লিখতে হবে তা সরকার কর্তৃক নির্ধারণ করে দেওয়া হয়। দলিলে সরকার কর্তৃক নির্ধারিত হারে মূল্য লিখে ঐ মূল্যানুসারে রেজিষ্ট্রি খরচ দিয়ে ঐ দলিল রেজিষ্ট্রি করতে হয়।

রেজিষ্ট্রি খরচ নির্ধারণের ক্ষেত্রে ক্রেতা বিক্রেতা বাস্তবে কত টাকা মূল্যে জমি ক্রয়-বিক্রয় করলেন তা মোটেই বিবেচ্য বিষয় নয়। সরকার কর্তৃক নির্ধারিত মূল্য হারকে মৌজা রেইট বা বাজার মূল্য বলা হয়। বাজার মূল্য মৌজাওয়ারী নির্ধারণ করা হয়। অর্থাৎ একটি মৌজার প্রত্যেক শ্রেণীর জমির জন্য পৃথক পৃথক রেইট নির্ধারিত থাকে।

যেই শ্রেণীর জমি ক্রয় বিক্রয় হয়, সেই শ্রেণীর জমির জন্য সরকার কর্তৃক নির্ধারিত মূল্য দলিলে লিখতে হয়। ঐ মূল্যানুসারে রেজিষ্ট্রি খরচ পরিশোধ করে দলিল রেজিষ্ট্রি করতে হয়।

জমির দলিল রেজিষ্ট্রির জন্য পরিশোধ করা রেজিষ্ট্রি খরচের টাকা, সরকারের প্রাপ্য কর। কর ফাঁকি রোধের জন্য এবং কর আদায় বৃদ্ধির জন্য সরকার কর্তৃক জমির মৌজা রেইট বা বাজার মূল্য নির্ধারণ করে দেয়া হয়।

যেকোন করযোগ্য বিষয়ে সরকার কর নেবে, জনগণকে কর দিতে হবে এটা স্বাভাবিক বিষয়। সরকার কর না নিলে দেশ চালাবে কি দিয়ে? কিন্তু কর আহরণের সাথে জনগণের কষের বিষয়ও সরকার দেখবে। জায়গা জমির দলিল রেজিষ্ট্রি হতে কর আহরণের জন্য সরকার কর্তৃক মৌজা রেইট নির্ধারণে বর্তমানে যে পদ্ধতি আছে তার পরিবর্তে কোনরূপ বিকল্প পদ্ধতি গ্রহণ করা যায় কিনা তাহাই অত্র লেখার আলোচ্য বিষয়।

মৌজা রেইট নির্ধারণের বর্তমান পদ্ধতি যে রকম :- দেশের জমির বিভিন্ন শ্রেণী আছে। যেমন নাল, খিলা, টিলা, ভিটা, বাড়ি, দোকান, পতিত ইত্যাদি। প্রত্যেক শ্রেণীর জমির জন্য আলাদাভাবে মৌজা রেইট নির্ধারণ করা হয়। ঐ রেইট মতেই প্রত্যেক শ্রেণীর জমির দলিল মূল্যায়ন করতে হয়।

ধরা যাক- ২০২৭ ইংরেজী সালের জন্য রত্নাপালং মৌজার নাল শ্রেণীর জমির মৌজা রেইট নির্ধারণ করতে হবে। তজ্জন্য ০১/০১/২০২৬ ইংরেজী তারিখ হতে ৩১/১০/২০২৬ ইংরেজী তারিখ পর্যন্ত সময়ে রত্নাপালং মৌজার নাল শ্রেণীর জমির যতটি দলিল রেজিষ্ট্রি হয়েছে সব দলিল পর্যালোচনা করে সব দলিলে মোট কত শতক জমি রেজিষ্ট্রি হল? এবং সব জমির দলিলে মোট কত টাকা মূল্য লিপি করা হল তা নির্ণয় করে, প্রতি শতক জমির গড় মূল্য নির্ণয় করতে হয়।

ঐভাবে নির্ণীত প্রতি শতকের গড় মূল্য, ২০২৭ ইংরেজী সালের জন্য রত্নাপালং মৌজার নাল শ্রেণীর প্রতি শতকের মৌজা রেইট হবে। একই মৌজার সকল শ্রেণীর জমির জন্য উক্তমতে প্রতি শতকের গড় মূল্য নির্ণয় করে ঐ গড় মূল্যকে পরবর্তী বছরের প্রতি শতকের মৌজা রেইট নির্ধারণ করা হয়। উহাই মৌজা রেইট নির্ণয়ের গড় মূল্য পদ্ধতি। গড় মূল্য পদ্ধতির অসুবিধা কি রকম : -উহা বুঝার জন্য রত্নাপালং মৌজার বিষয়টিই আলোচনা করা যাক।

রত্নাপালং মৌজাটি পূর্ব- পশ্চিমে প্রায় ৭/৮ কিলোমিটার দীর্ঘ এবং উত্তর দক্ষিণে প্রায় ১/২/২ কিলোমিটার প্রস্থ। মৌজাটির সর্ব পশ্চিম প্রান্তে ১ নং সিটের জমি অবস্থিত। ১ নং সিটের জমির উপর দিয়ে উত্তর-দক্ষিণ দিকে প্রলম্বিত আরকান মহাসড়ক টেকনাফ গিয়েছে। উক্ত মহাসড়কের উভয় পাশে কোট বাজার নামক একটি বাজার আছে যেটি উখিয়া উপজেলার শ্রেষ্ট বাজার।

উক্ত কোট বাজার এলাকাটি পৌরসভা না হলেও উহাতে পরিচালিত ব্যবসা-বাণিজ্য ও সম্পদশালী লোকদের শহুরে বসবাসের কারণে এলাকাটি অন্য পৌর শহরের চেয়ে বেশী বৃহৎ ও উন্নত হয়েছে। ফলে ঐ এলাকার জমির মূল্য আকাশচুম্বি হয়েছে। ঐ এলাকার প্রতি শতক জমির বাস্তব মূল্য গড়ে ১৫ লক্ষ টাকার ও বেশী। কিন্তু ঐ মৌজার অন্যান্য গ্রাম্য এলাকার জমির বাস্তব মূল্য প্রতি শতকে ১০/১৫ হাজার টাকারও কম। এলাকায় কানি হিসাবে জমি ক্রয়-বিক্রয় হয়। এক কানি =৪০ শতক। সুতরাং কোট বাজার এলাকার প্রতি কানি জমির বাস্তব মূল্য ৫/৬ কোটি টাকা এবং একই মৌজার অন্য গ্রাম্য এলাকার প্রতিকানি জমির বাস্তব মূল্য ৫/৬ লক্ষ টাকা। ৫/৬ কোটি টাকা মূল্যের সাথে ৫/৬ লক্ষ মূল্য যোগ করে গড় মূল্য নির্ণয় করলে, গড় মূল্যের যে অংকটা দাঁড়ায়, তা কোট বাজার বাসীর জন্য স্বস্থিকর এবং একই মৌজার অন্য গ্?াম্য এলাকাবাসীর জন্য অস্বস্থিকর।

মৌজা রেইট নির্ধারণের গড় মূল্য পদ্ধতিটি কৃষকের হালের জোয়ালে মহিষের সাথে ছাগল জুড়ে দেয়ার মত অবস্থা। উক্তরূপ গড় মূল্য পদ্ধতিতে রত্নাপালং সমগ্র মৌজার নাল শ্রেণীর এক কানি জমির জন্য বর্তমানে নির্ধারিত মৌজা রেইট ৫২,৬৮,৪০০/- (বায়ান্ন লক্ষ আটষট্টি হাজার চারশত) টাকা। কোটবাজার এলাকার কানি প্রতি ৫/৬ কোটি টাকা বাস্তব মূল্যের এক কানি জমির দলিলে ৫২,৬৮,৪০০/- টাকা মূল্য লিখে ঐ মূল্যের উপর ৩,৯৫,৪০০/- টাকা রেজিষ্ট্রি খরচ পরিশোধ করলে ঐ দলিল রেজিষ্ট্রি করা হবে। অপরদিকে ঐ মৌজার গ্রাম্য এলাকার কানি প্রতি ৫/৬ লক্ষ টাকা বাস্তব মূল্যের এক কানি জমির দলিলেও ৫২,৬৮,৪০০/- টাকা মূল্য লিখে ঐ মূল্যের উপর ৩,৯৫,১৩০/- টাকা রেজিষ্ট্রি খরচ পরিশোধ করতে হবে অর্থাৎ ৫/৬ কোটি টাকা মূল্যের জমির জন্য যাহা ৫/৬ লক্ষ টাকা মূল্যের জমির জন্যও তাহা। এ ব্যবস্থাকে কি ন্যায় সঙ্গত বলা যায়? কানি প্রতি ৫/৬ লক্ষ মূল্যের এক কানি জমি কিনতে ৪ লক্ষ টাকা রেজিষ্ট্রি খরচ প্রয়োজন হওয়ায় ঐ রূপ জমি কেউ কিনতে চায় না। ফলে ঐ রকম নিম্ন মানের জমির বেচা-কেনা স্থবির হয়ে আছে।

ঐ রকম জমির মালিকেরা জমির ক্রেতা না পেয়ে, ছেলে মেয়ের পড়া লেখার খরচ পরিচালনা করা, কঠিন রোগ-শোকের চিকিৎসা করা, পুত্র কন্যার বিয়ে দেওয়া, ঘর বাড়ী নির্মাণ করা, হজ্বে যাওয়া ইত্যাদি কাজে কঠিন সমস্যার মুখে পড়েছে। আমি উদাহরণ হিসাবে রত্নাপালং মৌজার বিষয় উল্লেখ করলাম। উক্তরূপ অসুবিধা সকল মৌজাতেই আছে। উয়ালাপালং মৌজা উখিয়া উপজেলার অপর একটি বিশাল মৌজা। ঐ মৌজার মধ্যখানেই উখিয়া উপজেলার সদর শহর অবস্থিত। সেখানে প্রতি কানি জমির মূল্য কয়েক কোটি টাকা। কিন্তু ঐ মৌজার গ্রাম এলাকার জমির মূল্য কানি প্রতি ৬/৭ লক্ষ টাকা। সমুদ্র তীরের ইনানী আরেকটি বিশাল মৌজা। ঐ মৌজার সমুদ্র তীরে মেরিন ড্রাইভ রোড় নির্মিত হয়েছে। ঐ রোড সংলগ্ন প্রতি কানি জমির মূল্য কয়েক কোটি টাকা। ঐ মৌজার অন্য জমির কানি প্রতি মূল্য ৬/৭ লক্ষ টাকা।

ধারনা করি, সমগ্র বাংলাদেশেই এই সমস্যা বিরাজমান। কম মূল্যের জমির দলিলের রেজিষ্ট্রিতে অধিক রেজিষ্ট্রি খরচের জন্য ভুল ধারনায় সাব- রেজিষ্টার অফিসের কর্মকর্তা কর্মচারীর বিরুদ্ধে অনেককে ক্ষোভ ঝাড়তে দেখা যায়। বাস্তবে উক্ত ধারনা সঠিক নয়। সরকার কর্তৃক নির্ধারিত মৌজা রেইটের চেয়ে কম রেজিষ্ট্রি খরচ নিয়ে দলিল রেজিষ্ট্রি করলে, কমতি পরিমাণ টাকা পরিশোধে সাব-রেজিষ্ট্রার স্বয়ংকে বাধ্য করতে আইন করা আছে। সুতরাং সমস্যা অন্য জায়গায়। তা হল- মৌজা রেইট নির্ধারণে পূর্বোক্ত গড় মূল্যের সূত্রই সমস্যার প্রধান কারণ।

গড় মূল্যের সূত্র অনেক বছর আগে গঠন করা হয়েছে। তখনকার কর্তা ব্যক্তিদের মাথায় যে টুক বুদ্ধি ছিল তাতে যা পারে করা হয়েছে। এখনকার কর্তা ব্যক্তিরা তো অধিকতর মেধাবী। বর্তমানের সংশ্লিষ্ট কর্তা ব্যক্তিকে মৌজা রেইট নির্ধারণের সূত্র প্রণয়নের দায়িত্ব দিলে তিনি সর্বজন গ্রহণযোগ্য উত্তম সূত্র প্রণয়ন করতে পারেন। উপরোক্ত বিষয়ের বিভিন্ন দিক বিস্তারিত আলোচনা করে “জমির দলিলের রেজিষ্ট্রি খরচ, সরস নীরস একদর সরকারের হস্তক্ষেপ প্রয়োজন” শিরোনামে আমি একটি কলাম লিখি। ঐ কলামটি ২৮/১২/২০২০ ইং ও ২৯/১২/২০২০ ইং তারিখে কয়েকটি অনলাইন পত্রিকায় এবং কক্সবাজারের কয়েকটি স্থানীয় পত্রিকায় প্রকাশ হয়। বাজার মূল্য নিয়ে উদ্ভুত ভোগান্তি নিরসনের জন্য আমি আমার লেখা কলামে কয়েকটি প্রস্তাবনাও পেশ করি।

আমার উক্ত কলাম প্রকাশের পর ঢাকাস্থ নিবন্ধন অধিদপ্তরের মহাপরিদর্শক (আইজিআর) জনাব শহীদুল আলম ঝিনুক মহোদয় বাজার মূল্য সম্পর্কে ৩০/১২/২০২০ ইংরেজী তারিখে একখানা পরিপত্র জারী করেন। উক্ত পরিপত্রে প্রতিটি মৌজার অন্তর্ভূক্ত প্রতিটি শ্রেণীর অবস্থান নির্বিশেষে সমস্ত জমির মূল্য একই হারে নির্ধারণ করার বিষয়টি বাস্তব ভিত্তিক না হওয়ার এবং সমস্যাটি সমাধানের লক্ষ্যে প্রতিটি মৌজার অন্তর্ভূক্ত জমি সমূহের অবস্থানগত প্রকৃতি বিবেচনায় নিয়ে মৌজা সমূহকে গুচ্ছ বা পষঁংঃবৎ এ বিভক্ত করে জমির বাস্তব ভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ আবশ্যক হওয়ার বিষয় উল্লেখ করেন।

উক্ত পরিপত্র সকল সাব-রেজিষ্ট্রার ও সকল জেলা রেজিষ্ট্রার সহ সংশ্লিষ্ট সকল উর্ধ্বতন কর্মকর্তাগণকে প্রেরণ করেন। উক্ত পরিপত্রে উল্লেখিত সমস্যার সন্তোষজনক সমাধান নির্দেশিত ছিল। কিন্তু অজানা কারণে উক্ত পরিপত্রের নির্দেশনা বাস্তবায়িত হয় নাই। আগ্রহী ব্যক্তির ধারনার জন্য উক্ত পরিপত্রের হুবহু বক্তব্য এখানে সন্নিবেশ করা হল।
গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকার
নিবন্ধন অধিদপ্তর
১৪, আবদুল গণি রোড, ঢাকা।
িি.িৎফ.মড়া.যফ
:- পরিপত্র -:
সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০ অনুযায়ী বাজার মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি একটি ক্রমবর্ধমান মূল্য বৃদ্ধি প্রক্রিয়া। অধিকাংশ মৌজায় সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা অনুযায়ী নির্ধারিত মূল্য বিগত কয়েক বছরে প্রকৃত মূল্যের তুলনায় বৃদ্ধি পেয়েছে। আবার কোন কোন ক্ষেত্রে সর্বনিম্ন বাজার মূল্য প্রকৃত বাজার মূল্যের তুলনায় অনেক কম। অর্থাৎ সর্বনিম্ন বাজার মূল্য বিধিমালা অনুযায়ী নির্ধারিত মূল্য তালিকা অনেক ক্ষেত্রেই বাস্তব অবস্থাকে প্রতিফলিত করে না। বাস্তব ক্ষেত্রে প্রতিটি মৌজার অন্তর্ভূক্ত জমির অবস্থান বিবেচনায় মূল্যের পার্থক্য পরিলক্ষিত হয়। যেমন- কোন মৌজার কোন অংশে বাজার, রাস্তা-ঘাট অথবা স্কুল কলেজ বা অন্য কোন গুরুত্বপূর্ণ স্থাপনা থাকলে তার আশেপাশের ভূমির মূল্য একই মৌজার সমশ্রেণীভূক্ত অন্যান্য জমির তুলনায় অধিক হয়ে থাকে। কিন্তু বর্তমান ব্যবস্থাপনায় প্রতিটি মৌজার অন্তর্ভূক্ত প্রতিটি শ্রেণীর অবস্থান নির্বিশেষে সমস্ত জমির মূল্য একই হারে নির্ধারিত হয়, যা বাস্তব ভিত্তিক নয়। সমস্যাটি সমাধানের লক্ষ্যে প্রতিটি মৌজার অন্তর্ভূক্ত জমি সমূহের অবস্থানগত প্রকৃতি বিবেচনায় নিয়ে মৌজা সমূহকে গুচ্ছ বা ঈষঁংঃবৎ এ বিভক্ত করে জমির বাস্তব ভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ করা একান্ত আবশ্যক। বর্তমানে দেশব্যাপী কোভিড-১৯ ভাইরাস জনিত মহামারী পরিস্থিতি বিদ্যমান থাকায় সামগ্রিক অর্থনীতি সংকুচিত হওয়ায় জনগণের ক্রয় ক্ষমতা হ্রাস পেয়েছে। অন্যদিকে আবশ্যকতা থাকা সত্বেও কিংবা অতি জরুরী প্রয়োজনেও নাগরিকগণ জায়গা জমি বিক্রি করতে বাঁধার সম্মুখীন হচ্ছেন। সার্বিক বিষয় বিবেচনায় নিয়ে বর্তমান প্রেক্ষাপটে সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০ অনুযায়ী প্রণীত ২০১৭ খ্রিঃ ও ২০১৮ খ্রিঃ এর জন্য প্রযোজ্য বাজার মূল্য তালকা পরবর্তী ০২ (দুই) বছরের (২০২১ খ্রিঃ ও ২০২২ খ্রিঃ) জন্য বহাল রাখার নিমিত্তে সরকারের অনুমোদনক্রমে নির্দেশ প্রদান করা হ’ল। “পাশাপাশি সংশ্লিষ্ট সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ কমিটিকে স্ব স্ব এখতিয়ারাধীন এলাকায় বাস্তবতার নিরিখে স্থানীয় জনপ্রতিনিধি ও সেবা গ্রহণকারী নাগরিকদের সাথে যৌথভাবে মতবিনিময় করে আগামী ০৬ (ছয়) মাসের মধ্যে গুচ্ছ (পষঁংঃবৎ) ভিত্তিক সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণপূর্বক অধিদপ্তরে প্রেরণ করার জন্য বলা হ’ল।”
স্বা/- অপাঠ্য
৩০/১২/২০২০
(শহীদুল আলম ঝিনুক)
মহা-পরিদর্শক নিবন্ধন

লেখক

-মোঃ খোরশেদ আলম এডভোকেট

Comments

comments